成王之路可有坦途？这些房企和金融老手教你预知

青骊投资转载

这是一次把握地产金融大势又注重地产金融实践的大会。

11月5日，主题为“地产三分国 金融八阵图”的第10届中国不动产投融资峰会暨2018地产金融案例大会在北京召开，来自千亿房企的董事长、CEO和CFO们分享了新形势下的地产金融图谱和生存模式。

在他们看来，在房地产调整中，拥有复合型产品战略体系、平稳稳健的财务运作思维，以及新型金融工具与生态，将是房企实现新发展的必经之路。

就像旭辉集团董事长林中所说，“每个企业都具有独特的竞争力去走一条适合自己的路，因为我一直觉得走一条适合自己的路最重要。”“你要走过那扇窄门，此后的道路才能越走越宽。”

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苏雪晶：现在是房企做好市值管理的好时机

“2015年以来，市值这个词变得很重要。更多的风险和危机都伴随着市值管理而来，每一个房地产企业发展过程中都回避不了这个问题。”青骊投资合伙人苏雪晶表示，而当下，这个时间点是一个非常好的做市值管理的时机，同时我认为春天不会太远，甚至相反，很多企业都存在着很好的投资机遇。在这样的一个前提下，我想再强调一下市值管理，一个核心就是实体资本的良性竞争。

关于市值管理，苏雪晶进一步表示，“我认为过去的市值管理所谓乱象也好，或者对这个词误解也好，首先是没有尊重良性经营，有了对良性经营的尊重，或者有了敬畏之心，才有做市值管理的基础。”

但在现实中，有很多企业主或者老板抱着不切实际的幻想希望不经过良性竞争来进行市值管理的工作，但时间会证明良性经营的重要。

什么是市值管理的核心，苏雪晶认为是价值管理。为什么市值管理这件事情不再羞羞答答地强调了？这是因为整体市场环境和整体社会的呼吁也开始关注到这件事情，包括国资委以及相关的领导对国有企业的市值管理提到了一个前所未有的关注，这里不仅仅局限在房地产企业，更多可能是表明一个态度。

同时，苏雪晶表示，房企的市值管理的原则尤为重要，它包括三方面内容。

首先他讲了一个小故事，这个故事的主角是万科。“2006年，第一次接触万科，它们的市值管理对接人员特别专业，十几年过去了，水准依然如此。同时万科的表现大家也看到，基本上是十几年，甚至是二十年持续和健康的发展。”

从这个故事中，苏雪晶要强调的是市值管理是一个始终的事情，不是阶段性的，也不是投机性的。

二是既要做成长期的事情，同时也要有美好的目标。

三是在市值管理中有两点看似矛盾，实质是统一的一面。市值管理过程中要做好预期管理，也要多一些透明化。

另外，最近证监会为了市场的稳定和长远的发展出台了一系列的政策，包括对保险类股东、保险资金的重新认可，包括定点可交换债券真正的推出。苏雪晶判断这样的产品不会对房地产关闭，它将是市场未来做金融工具一个非常好的手段。

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林中：你要走过那扇窄门 道路才能越走越宽

“房地产行业光把产品做好是不够的。” 旭辉集团董事长林中表示，在如今这个阶段，中国房地产的竞争将不再是单维度的竞争，而是多维度的竞争，只有综合竞争力强才能在这个行业中取得优势。

林中口中所指的多维度竞争分别是战略维度、资源维度、链条维度、产品维度等。

“房地产行业和一般的实业不一样，有些行业只要把产品做好了，就能取得巨大的竞争优势。在房地产行业光把产品做好还不够，在战略维度没有做好或者在资源维度没有做好，都很难获得全面的竞争优势。”林中表示。

具体而言，在战略维度方面，先要有战略判断，战略判断中包含有非常丰富的内容，其中一个最基本的内容是对行业中长期的信心与看法，没有看法就不能在这个行业内发展；还要回答基本方向，这是企业的定位以及要做的取舍。另一个是对周期节奏的把控，对进入时机的掌控也都非常重要。

在资源维度方面，优秀的企业一定要具有对资源配置的能力。目前，国企、央企在资金上都具有巨大的优势，民企在人才制度上有优势，为什么民企和国企相比并不会有太大的差距，主要是因为民企在人才这一块机制上有优势，是将这一机制发挥出了很大的作用。如果没有足够的规模和很好的机制，在土地资金和人才等资源端的竞争力方面是比较弱的。

在链条维度方面， 未来企业的竞争不是点对点的竞争，而是点对面的竞争。因此，在整个产业链整合方面，企业在价值链中的站位以及在供应链支撑方面，这些因素决定了企业能不能具有更广泛的优势。而通过产业链的整合，价值链的站位和供应链的支撑将能形成更强大的竞争能力。

在产品运营竞争上，包括产品力、品质质量、运营速度、成本控制、服务等方面。

对于房企转型，林中也有自己的思考。他说，中国房地产市场依然非常大，今年的市场规模不会少于13万亿元；且中国房地产市场周期很长，至少在未来10年、15年，城镇化速度还是非常快的，市场空间依然很大。“很多发达国家的大企业市场容量基本上在7%-8%，国内的企业还没有达到，所以如果我们在整个市场做到1%就是1300亿元，2%就是2600亿元，5%就是6500亿元，这个市场的成长对房企来说成长空间很大，但天花板也会很高。”

除了上述市场空间外，林中还表示，中国房地产的存量市场也非常大，现在约有240亿平方米住宅，未来大概会有400亿平方米存量物业。未来围绕资产管理、租赁市场、二手房交易将会有非常多的机会。

“每个企业都具有独特的竞争力去走一条适合自己的路，因为我一直觉得走一条适合自己的路最重要。”林中表示，你要走过那扇窄门，此后的道路才能越走越宽。

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许亚峰：房地产金融将迎来机构投资者时代

2018年以来，在中美贸易摩擦、美联储加息、人民币面临一定贬值压力的情况下，整体经济形势会给房地产行业带来怎样的影响？

对这个焦点话题，金地集团稳盛投资董事总经理、总裁许亚峰表示，在多种因素作用下，2018年下半年以来品牌房企对于新的投资都比较谨慎，拿地比例也有所下降，这已说明房企对于投资出现了比较明显的控制。

另一方面，整个行业的集中度在进一步提高，整个房地产行业已经进入到一个头部企业集中越来越明显的阶段，50强房企几乎占到市场50%的份额。

许亚峰同时表示，当前房地产行业发展面临着三个矛盾。

首先是房企快速发展的需要和资产负债率之间的矛盾。

很多朋友问房地产企业资金是不是很紧张，状态是不是不太好？但我想说的是所有房地产企业提高自己负债率的诉求是什么，其实都是为了追求一个更加快速的发展。如果我们去适度地把握这个企业整体的发展速度，其实可能很多的现金流问题就迎刃而解了。比如说头部房企，它们都希望维持一个30%、40%，甚至有超过50%的年化增长率，这些需要什么？一定是更多投资，更多投资需要的一定是更多的融资，这是一个天生的关系，也是一个最大的矛盾。

2018年下半年以来，品牌房企已经明显去控制投资速度，然后开始进行负债率的控制，这些优秀的房企对于现金流和负债率的把握还是比较强的。其实品牌10强房企的金融负债率已经出现了下降。

其次是股权融资难和去杠杆之间的矛盾。

房企投资的资金主要来自哪里？主要包括企业自有资金、股权融资，以及金融机构。一方面企业希望相对快速的发展，但是股本融资非常难，只能是通过负债去解决，即向金融机构借款，由此带来负债率的上升。

再次是投资者投资需求与缺乏投资渠道间的矛盾。

我们发现其实我们很多人是有投资需求的，尤其中国老百姓有很多存款、储蓄，但是在投资渠道方面比较欠缺，欠缺一个稳定、安全、收益率有保障的投资渠道。

对于市场未来的前景，许亚峰大胆设想，整个房地产金融将会迎来一个机构投资者的时代，个人投资在未来的房地产领域会越来越受限或者渠道会越来越少。

现在地产基金具体的策略是，当一个项目不是非常稳定的时候，现金流是不稳定的，整个市场未来的风险相对也是比较大的，这时候是需要私募基金的，因为此时需要通过一些专业的投资人、运营商把资产进行经营、改造、提升，达到一个标准化回报的产品；当一个资产达到相对稳定的状态，比如说出租率达到90%以上，方向是证券化。

许亚峰认为，未来整个房地产金融的资本市场，将是一个更加多元、更加开放、共赢的市场。很多的资产里不单是开发完了以后卖了就完了，而是还需要资产长久的经营，能够把很多的内容装进去，这些内容不是单一的开发商能够自己做的，一定由市场化服务的提供商去做合作。

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黄鹏：资本市场对物管公司的五个估值逻辑

物业公司的资本化是这三年以来房地产行业的大趋势。碧桂园服务控股有限公司CFO黄鹏现场介绍了资本市场对物管板块的估值逻辑，以及法国索迪斯经验模式对物管公司未来发展的启发。

物管板块在香港资本市场受到投资者青睐，估值水平较高。因为其具有“轻资产、可产生持续现金流、抗周期、高增长性、盈利可预见、增值服务成长可期、现代服务消费”等特征。黄鹏表示，对于香港物管公司的估值逻辑主要是有五个方面，第一是规模有没有持续的扩张能力，第二个是有没有品牌溢价，第三个是成本管控能力，第四个是创造增值服务的能力，第五个是形成平台的能力。

资本市场对于龙头物业企业的估值更高，究其原因有两个：一是龙头企业在全国的覆盖影响力和品牌能力，能够享受这个行业成长的红利、政策的红利和规模技术、规模提升和运营能力；二是龙头物业企业背靠地产公司，拥有后续源源不断的面积供应，获得的背书高，相比之下，其它中小物管公司可能处于竞争比较充分的市场，门槛比较低，可能会面临经营压力，盈利小的时候流动性也比较差，融资能力也会受限。

碧桂园服务便是龙头房企物业管理板块上市的案例之一。2017年12月碧桂园服务开始启动上市，2018年3月向港交所递交A1申请表，3个月后便在港交所上市。上市后，碧桂园服务表现优异，不仅是物业港股市值第一，还被纳入“两指一通”-恒生指数以及明晟全中国指数，并且获得境内外多家卖方机构“买入评级”，被德银认为是市场行业整合者。

在提供生活质量服务方面，法国索迪斯的模式值得借鉴，凭借以专业设施设备管理为核心业务，不断渗透至各垂直细分市场，比如医疗、教育、军队后勤等；通过大规模收并购实现跨越式发展；以精益管理战略为内核，包括培训、人才储备、信息化整合、品牌协同在内的并购后整合策略及实施。

2017年，法国索迪斯实现收入207亿欧元，约合1641亿元人民币，净利润7.23亿欧元，约合57亿元人民币，市值173亿欧元，约合1372亿元人民币，市盈率23.9倍。

这给物管行业的三个启发是，专业设施设备管理业务价值不仅在于其业务本身，更重要的是成为进入包括城市服务、产城等其他形态的核心能力，以及对现有住宅业态服务的改善；行业发展需要更大规模的收并购；并购后整合需要上升到公司及战略，明确并购后整合的整体策略、打法、支撑体系、整合公司层面资源实现并购后1加1大于2的效应。

黄鹏称，碧桂园服务的愿景是以客户满意为核心，秉承价值服务理念，在社区和城市提供物管、居民生活、资产管理等增值服务，以及投资运营垂直专业服务的全球领先综合服务集团。

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王威：房地产的土地与资本特殊性

与其他行业很不同

“香港市场推出了一些叫欢迎新经济企业上市的相关政策，主要表现在两个方面，一是同股不同权的企业，二是放宽了对生物科技的企业来香港上市，这是香港市场推出的两个主要的政策。” 对于内地房企青睐的香港资本市场，中信建投（国际）融资有限公司企业融资部董事总经理王威分享了香港市场最新的一些政策。

“2017年上市的互联网企业股票发行非常火爆，估值都也非常高，IPO认购率达到480倍，这在香港资本市场上很罕见，过去15年基本上没有过这种情况。再加上政策的推动，包括内地的监管部门也大力推出一些欢迎新经济企业上市的政策，所以也推动了香港整个资本市场一波新经济企业上市的高潮。”王威分析称。

对于房地产行业，王威认为，实际从广义的角度来讲，房地产这个行业是所有行业中最特别的。从最传统的经济学角度讲，我们说人类有三大要素，资本、土地、人力，这是所有行业所依赖的三要素。其他的行业，很少有一个行业需要重度依赖两种基础要素以上的，而房地产行业对土地和资本的依赖非常大。从传统的视角来看房地产这个行业是非常传统的一个行业，也是非常成熟的一个行业，同样具备很多和金融行业很多的特点，比如说涉及国计民生，和金融行业不一样的地方就在于它是看得见、摸得着的行业。

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李仿：绿色债券绿色基金绿色代建

这些绿色金融我们都在试验

房地产公司怎么做绿色金融，这是一个发展道路上的终极大事。当代置业战略金融与基金中心总经理、绿民投股权投资基金管理有限公司CEO李仿分享了当代置业在绿色金融融领域的想法与实践。

“地产金融在实践中，所有的创新离不开银行。”

“地产金融不是地产银行化，基于服务的地产金融才是未来。”

“地产金融未来将追求的是资本而非资金的融通。”

李仿表示，绿色地产金融可以分为三个概念：绿色、地产和金融，当代置业做的是把地产绿色化和地产金融化结合一起的商业模式。我们在这条路上走的越来越远，最终实现城市化和美好生活这一本源目标。

谈及对地产金融的理解，李仿认为地产金融首先不是空中楼阁，它要基于中国的城镇化持续发展与增长的现实，基于此才衍生出地产金融这样一个行业。

对于地产金融行业专业人士来说，做财务工作非常需要关注的是资金来源与运用。从资金来源端来看，银行贷款占30%-50%，信托贷款30%；资本市场领域，包括发债、ABS和股权投资大概占了10%-20%。可以发现，房地产主要的资金来源几乎来自银行。对此，李仿强调地产金融在实践中，所有的创新离不开银行。

而进入2018年，随着房地产调控政策的深入，金融形势也发生了变化。银行在降杠杆、收缩放贷，开发商逐渐缺少了资金来源。

“这样的地产金融形势决定了地产模式的创建。银行先吸储后放贷，开发商先预售后投资，其实开发商很像一个没有牌照的银行，预售找钱就是一种变相的吸储，投资就是一种针对地产的放贷。”李仿表示，“一个开发商做到一两万亿元就变成了一个没有牌照的银行，最终的结果是一定被银监会监管。所以我们做地产金融的时候，房地产开发商的运作模式和银行之间的矛盾关系始终在困扰着我们，也是构成地产金融的主要矛盾。”

但是开发商与银行还是有区别。“开发商还有一个独特的优势叫做服务，我认为这个是地产金融化与地产银行化本质的区别。开发商要做好自己的第三产业，做好了服务之后再结合地产金融才会变成地产金融的未来，所以我觉得地产金融化一定不是地产银行化，而是基于服务的地产金融化。”

谈及现阶段地产行业的主要矛盾，李仿总结出当今地产形势的三个持续和三个不均衡。三个持续就是城镇化的持续运行、居民收入水平的持续提高、改善需求的持续迸发；三个不平衡是居民住宅持有水平的不平衡、房地产存量物业业态的不均衡、各线城市地产发展与社会需求不平衡。

如何结合当前房地产形势解决现阶段行业矛盾？李仿结合当代置业自身发展，提出了三个突破：第一是产品的突破，我们把结构做好，把产品做得出众，满足人民日常生活水平的需要；第二是融资战略模式的突破；第三是客户运营突破。

基于三个模式，当代置业找到了三个结合点，第一个结合点叫做绿色建筑和金融的结合，第二个叫做金融和地产房地产价值链的结合，第三叫金融和轻资产的服务孵化的结合。未来可持续发展是一个服务化社会的转型，这个转型构成了地产金融基本的前提。”

地产金融转型是房地产行业关注的一个重要课题。李仿分析称，我们未来的地产金融可能会面临一个转型，转型什么呢？因为我们之前十几年做的事情叫地产融资，你和行长关系好，把项目做到了，银行就给你放贷，地产融资就做到了。但现在这个时代不行了，慢慢从地产融资转向地产金融，什么叫地产金融，基于着眼点就是资本的融通、平台的模式、综合的收益和资产管理等生态，这是我们对于地产金融一个基本的看法。

基于此李仿得出一个结论，未来地产新金融将追求的是资本而非资金的融通，追求平台和模式的提升，获取产融结合与投融资联动的综合收益，打造地产行业的资产管理能力，实现地产投融资领域的和谐共生的新型合作关系。“具体而言，地产投融资的策略是实现四个结合：第一是实现间接融资和直接融资相结合，第二是项目开发和资本管理相结合，第三是产品销售和持有经营相结合，第四是产业合作和资本合作相结合，这也是当代置业一个金融战略。”

关于当代置业在绿色金融上的实践，李仿表示，当代置业创建了自己的4+1的社区，分成了三大平台：绿色金融资本平台、绿色房地产开发平台、绿色的服务平台，这个集资本、开发、服务的三大平台支撑当代置业未来的发展。

“我们也做一些案例，一个叫做绿色债券，第二个叫绿民投产业链基金，第三个叫区域性股权合作，第四个叫绿色代建。为此我们结合当代置业在房地产开发绿色建筑和资本金融上的一些创新，把这些核心的优势和地方性的土地资源进行了一个优势互补和整合，推动了互利共赢商业模式的创建。“李仿透露。